王健林宣布万达从2019年不再发展房地产,你怎么看？

网友解答: 万达策略是正确的，实际上关键不是发展房地产，关键是在于收缩。而2018年，真正出现危机的企业是三类：一类是高负债的企业。可以说2018年高负债企业很难受，即使利率不上升，但是

万达策略是正确的，实际上关键不是发展房地产，关键是在于收缩。而2018年，真正出现危机的企业是三类：

一类是高负债的企业。可以说2018年高负债企业很难受，即使利率不上升，但是赚钱越来越难，可以说很多企业利润没有办法覆盖利息。所以这一类企业2019年也不好过。

二类是房地产钢筋建筑等传统行业。老龄化附带人口出生率下降，未来的需求是个问题，即使不考虑老龄化，人口高峰期的购房需求在前几年集中释放，未来如果不是通过超宽松，仅靠基本需求很难抬高地产价格，再现地产繁荣。

三类是科技创新无法商用的企业。共享单车如今是困境期，很多企业想法很好，切入的时候红红火火，但是如今要面对一个实实在在的盈利问题。没有业绩，未来很难立足。

而万达很好的处理了问题，规避了风险。一方面，其变卖了大量物业资产。大多数经济低谷都是现金为王。二方面，其成功上市万达电影，成功获得转型动力。而万达商业则成功低位在香港退市，用最小的成本退出了地产行业。可以说一整套策略看似简单，其实却是相当复杂的一个举动。要知道，如今国内地产流动性不佳，脱手和转手本就困难，何况如此巨大的腾挪。

当然另一方面，也说明了中国企业应该到了转型期。回头看看A股30多家负债率高过80%的房地产企业，很令人忧心。

万达不再发展地产有自身客观与商业发展瓶颈原因、房产宏微观环境原因、政策影响和行业收缩原因、韬光养晦与减弱市场聚焦等多重因素，其实在这个阶段做出这样的决定是稳健的战略思路，以下我们分析下这四类原因

一、自身客观与商业发展瓶颈原因

历史渊源

万达的迅速扩张，得益于万达商业的引擎带动，住宅的油路动力支撑运营思路。行业内的朋友都知道万达的几代产品从万达广场到万达茂，最重要因素就是利用万达的商业的强势快速招商运营（多数主力和次主力商家都随万达一起战略进驻各大万达商业广场）形成有效的商业氛围从而带动了区域商业整体提升形成强大的美誉度和知名度，因而不少地方政府为了后续区域土地卖个好价钱，拉动板块整体商业氛围提升，便主动联系万达或者万达看到好的发展机会也会联袂地方政府，从而震撼低价二类住宅土地变成为万达囊中之物，当然交换条件便是万达商业必须建成和运营，于是万达先低价拿地，再以迅雷不及掩耳之势快速强势铺天盖地销售回款，达到集团既定销售目标和进度回款后，万达开始建设商业和部分业态招商（万达是有自身主力店和次主力战略合作因素无需全面招商，利用万达品牌商家滚滚来），于是可以说这类操作可以说低成本付出高成本收益，加上万达的品牌和强势销售，住宅快速回款，部分非自持商业街商业和写字楼公寓商业也在整体商业建成运营前大量回款，这种运营基本可以说全国强势发展完全可以多盘齐放，加上万达团队疯狂的执行力和精英前期团队的全国性统筹调用，万达的住宅和商业建设速度就相当奔放了，住宅快速达到预售然后销售回款将好卖的先干这一点来说万达的朋友将老师先易后难的做题思路执行的倒是很是彻底，卖了住宅建商再卖非自持商业，这种操作确实在那个时候成为多数大小房开公司顶礼膜拜的方式。

近年大环境造成了自身客观原因

1、万达式拿地模式难度加大

快速复制的万达广场第五代商业产品逐步退出历史舞台，以本土化以及个性化为主要设计基础的大型室内文化、旅游、商业综合体万达茂成为万达曾经想巨资发展并玩翻上海迪斯尼的必胜法宝，可惜风风火火的万达茂最终以万达股债双杀到王总壮士断腕结束了。值得注意的是近年来全国商业项目异常增量，不仅是运营成功或是准备运营的，数量惊人，与万达商业的竞争日趋白热化，同时万达茂项目多数易主，万达广场特别是百货业态和餐饮业态受到其他商业同类项目冲击较大，万达高企的租金和模块化死板的运营模式造成万达广场已经走下神坛，光环开始逐渐减弱，加上原有模式的拿地方式在国家政治环境的日趋规范下和前两年万达断腕后地位的滑坡，很难再进行原有的品牌商业输出性低价置换土地，小块拿地滚动开发了。经过2016—2018年房价的拉升，土地成本也水涨船高，地方政府在一轮土地房市红利更为慎重，万达现还想通过这种方式拿地难上加难。

2、万达广场运营蹒跚，万达茂文旅文化底蕴历史沉积不够缺乏服务软实力

万达广场运营模块化造成团队人员思维陈旧，万达赋予地方主政大员权利制约较大，区域公司小圈子庞杂，加上万达近年超强度的高压性工作效率企业文化和行业内不太具备竞争力的薪酬造成的精英流失较大，因此其万达广场虽然至今发展到第五代产品，但业态的时代节奏感较弱。就拿百货业态来说生硬的营销模式，粗放的运营营销思路造成今天的万达百货、1、2、3楼的百货业态销售量不佳；万达一直引以为傲的餐饮业态也由于味道、价格、品质、市场定位的多项不匹配逐渐在餐饮竞争中步履蹒跚的前行；还有其游乐业态电玩城的艰辛运营。估计KTV、万达院线、万达超市业态算是最后的遮羞布了。近段时间，万达广场也开始引入社区业态、市场上比较有吸引力的一些业态进行填补商业的差异及人气聚集力，但是说实话万达盲目扩张后软实力的短板确实非常大，特别是品质服务上细节服务上你只能自我安慰。

万达茂是万达文旅产品的一次革新性尝试，但是基本是一个大型商业MALL+一个结合本地地方文化历史渊源的大型游乐场，从商业外立面到商业动线布局，从商业业态规划到游乐场设施布局，万达茂在商业产品中算是一种革新性产品。但是可惜的是并不理想的服务品质，生硬的运营模式，中国式游乐场的简单粗暴氛围营造，让人感觉就算有好的硬件，也很难具备能够传达展现的地方文化历史渊源，说实话王总当年放言要干翻上海迪斯尼，看了南京万达茂、南昌万达茂后我只能笑笑，默默地离开，真是不要夜郎自大也不要妄自菲薄，大家共勉吧！

3、商业发展的瓶颈

近年来电商和商业从剑拔弩张到相互依偎，从电商灭商业喋喋不休胡争论到线上电商线下体验商业的水乳交融，但不得不承认电商的冲击力还是很震撼的，特别百货服装批发行业搞的是一蹶不振了，很多区域的服饰批发市场商户在经济大环境和电商冲击的双重压力下怀疑人生。回过头来看万达商业特别是百货业本来就品牌陈旧再加上营销运营笨拙，商家服务管理粗放，万达商业中的百货服饰基本不瘟不火。万达商业的万达院线估计现在是万达为数不多的王牌商业业态了。当年的万达电玩城惨淡经营，KTV还努力维持着现状，餐饮业态、超市业态、家电数码业态、新兴创意业态、美容美发、亲子游乐等业态应该也马马虎虎。因此万达的商业模式、商业战略、运营团队、服务理念等都需要进行一次彻底改革，但改革意味着阵痛，这点局外人好说局内人就算深知也推行艰难。这是商业发展的微观瓶颈，宏观瓶颈上全国超级大体量的商业陆续呈现运营，各地甚至出现远超当地消费规模的商业爆发式推陈，红海竞争必将造就更多商业狼群诞生，万达商业的王者地位也必将被撼动冲击。

二、房产宏微观环境原因

房产宏观环境背景：

国家现在对房地产市场大的方向非常明确，经过2016-2018后的土地财政补血后的地方政府逐渐走出2014-2015的财政赤字阴霾，有意识地开始逐渐淡化土地财政，逐步向发展产业经济、设备制造、高新智能、大数据、生物制药等上去做长远布局，当然还有一个因素就是多数地方也无多少净地可卖了，如此背景下，房地产开发特别是万达享有的项目低价拿地就基本可以说过了一个黄金期了。

房产微观环境背景

2014-2015年房地产市场的惨淡经营，2016-2017年房地产市场的火山爆发拉升跨越，2018年的国家强势宏观调控，2019年初的微弱抬头，市场可以说是强力透支了一次房产消费力，人常说纸面福贵估计就说的是火山爆发时大量杠杆式购入房产国家宏观调控时拿着一纸房产合同暗自神伤的投资客吧，房产市场的火爆而后的限购，又带动过度的商业销售，过度的商业销售又制造了无数商业租金回报骗局，于是乎一些地方商业租金空前虚高，商业从业业态利润挤压严重，加上电商和消费层级略降的双重冲击，很多主力店和次主力店开始压缩扩张规模，商业招商也出现了瓶颈，于是不少商业MALL或者商业街区匆匆在不满租的状况下开街，商业体逐渐成为业内老大难得问题，如此背景下万达退出房地产不仅是考虑到住宅开发过量、同时也是考量到商业体量规模远远超出市场消费量，在这种背景下做出这样决定是稳健的战略思路。

三、政策影响和行业收缩原因

政策影响

国家对房地产市场的已经出现精准调控，政策面可以说是伸缩自如，2018年的地产调控从买和卖两个端口卡住，地方政府从预售证缓发、备案套数限制多管齐下，弄得市场非常平稳，投资客被弄得抱头鼠窜。这种强势的房产调控政策打击之精准，于是不少大型地产集团开始思索多元发展，布局一些长远项目。万达也开始在这种背景下涉及到了金融等其他行业。

行业收缩

经过本轮房产市场的发展，中小房产企业已经很难在市场中发挥大的作用，大的开发企业凭借雄厚实力和从拿地到开发的再到销售的高速流转，房产行业已经成为大开发企业的饕餮盛宴，不少区域更是强强联合拿地开发销售，因此行业的竞争也日趋严峻，在这类市场中哪怕是万达这样的当年商业头牌估计也有所畏惧，加上商业的区域发展好多国内城市都超出消费规模，商业业态主力店和次主力店也逐渐开始战略扩张收缩，加上万达很难在这种背景下取得低价地块，因此退出地产市场是一个历史时期的必然。

四、韬光养晦与减弱市场聚焦

韬光养晦与减弱市场聚焦战略

自万达壮士断腕后，基本淡化出了媒体视线，开始了其畅谈行业雄心抱负不如闷声苦干实干的从业战略思路，韬光养晦、减弱媒体聚焦，当年一直活跃在公众视线的代言担当也异常低调，锋芒的隐藏，内功的苦练，内部的改革，模式的创新，我们也希望有一天王者重新归来，不一定在地产行业，在商业运营行业重新塑造成王者，估计更让人尊崇！