资产评估案例

为什么要学习资产评估？资产评估是市场经济中非现金类资产交易的基础。资产评估既是一种中介服务，也是每一个从事资产管理、涉及资产交易的人员所需掌握的基础知识。中外合资、企业改制、国内联营等涉及到资产产权变

为什么要学习资产评估？

资产评估是市场经济中非现金类资产交易的基础。资产评估既是一种中介服务，也是每一个从事资产管理、涉及资产交易的人员所需掌握的基础知识。中外合资、企业改制、国内联营等涉及到资产产权变动的经济行为以及法律纠份、抵押担保、财产保险、企业纳税、承包、租赁等相关领域均需要进行资产评估。因此必须建立一个法制体系健全、监管体制完善、队伍机制合理、执业行为规范和操作技术科学的资产评估行业体系。《资产评估学》给相关人员准备必要的知识和技能。

课程意义和导入

从三个方面：

1. 无形资产评估的意义

2. 商标品牌评估的必要性

3. 房地产热点问题

无形资产评估的意义：

无形资产主要包括：商标权、商誉、商（字）号、专利权、专有技术、销售网络、著作权（版权）、软件、网站域名、企业家价值、土地使用权、特许经营权、资源性资产等。

1、合资时可作价入股

2、 吸引风险投资

3、增加注册资本金

4、 质押贷款

5、 侵权索赔提供价值依据

6、 减少不必要的损失

在国外发达国家，无形资产占企业总资产的比例高达50—70。排名全球第二的可口可乐公司的老板说：“假使一把大火把公司烧掉，也可以在废墟上重建一个„可口可乐‟”。那么，是什么力量支持可口可乐的老板口出狂言呢？答案是玄妙的配方、商标。可口可乐的配方和商标就代表着滚滚的财源，真是“此时无形胜有形” 。 商标品牌评估的必要性

（1）提高品牌的声誉。

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（2）激励公司员工，增强品牌凝聚力。

（3）品牌运营和资本运营的需要。

（4）激励投资者信心。

（5）摸清家底，为经营者提供管理决策依据。

（6）在品牌转让、拍卖等交易情况下也应该进行品牌资产价值评估。

案例一：

湖北采花茶业公司通过省商标所，从银行获得800万元贷款。这是湖北省首例用商标质押取得的贷款。

“采花”、“署天”茶叶商标，是湖北省著名商标，湖北采花茶业公司因急需巨资购设备、扩规模，于去年底，对两个商标进行了评估。

商标被评估价值为3000万元后，公司便与担保和银行方面，签订了相关协议；并到国家商标局取得了商标专用权质押登记证书。

案例二：

房产评估一下高估了400万？

一场关于一家评估公司是否违反《房地产估价规范》而高估了房地产价格的听证会在某省建设厅8楼会议室里举行。听证的双方包括评估机构某省A 房地产评估有限公司和调查方四川省建设监察总队。听证会上，调查方省建设监察总队陈述了相关材料。2005年4月，A 评估公司接受某市国泰贸易有限公司（以下简称国泰公司）委托，对位于某市大街101号第5栋、43号第2栋、第3栋、第6栋两处房地产进行价格评估。

出让方委托评估：468万多。2005年8月1日，A 公司作出评估单价为10081.00元/平方米，总价为468.48万元。据此，国泰公司以A 公司所出评估报告为依据，同拆迁公司进行赔偿谈判，于2006年初达成赔偿价格180万元（含1077.945平方米商业用土地）

拆迁方委托评估：不到64万。拆迁方委托该市正和房地产评估公司（三级评估资质，评估总价为63.9713万元）、该市中级人民法院委托省义正房地产评估咨询有限公司（二级评估资质，评估总价为64.1140万元）评估。由于与A 公司的结果相关太大。 2005年12月21日，该市规划和建设局委托房地产估价专家委员会对 2

A 公司的评估报告进行评估鉴定。

相差太大，前一个评估公司高估了？

2005年12月30日，该市房地产估价专家委员会做出鉴定，结论为A 公司存在估价方法采用比较法所选取的可比实例不当，个别因素单项修正超过20等问题，违反了《房地产估价规范》相关条款。

2006年8月3日，省建设厅房管处将案件相关材料移送省建设监察总队。9月5日，对A 公司发出行政处罚告知书，9月7日，A 公司提出书面听证申请。

A 公司的意见：

“我们的评估完全不违反《房地产估价规范》，完全按照估价规程来做的，做出的评估价格也能经得起市场的检验。”按照现在的市场价格，市一级商业地段的铺面价格已经达到了22000~28000元每平方米，国泰公司委托评估的两处房屋也处于一级商业地段，而他们评估出来的单价为10081.00平方米。如果通过听证后还是被实施处罚，他们将申请行政复议，如果还是不行，不排除走法律程序的可能。

启示：

A 公司运用的是最佳利用原则，而拆迁方运用的是个别因素单项修正超过限额的规定。可见房地产评估是个复杂过程，涉及方面很多。 同一处房屋评估方法不同，评估结果不同。房屋评估价值是市场价值，与地理位置、周边环境因素、配套设施、间距、朝向、结构有关。比如：（1）位置比较好的房屋，即使房龄很长、很破旧，但是评估价值很高，取决于该房屋占地位置有关。（2）市中心、区中心、重点学校附近的房屋，即使房屋房龄很长，周边环境好，配套设施齐全，房屋评估价格很高，甚至有的地区旧房的市场价值大于该区域内新开发的商品房价值。

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