技能考点
上册情境题一、房地产开发所创造的价值主要体现在为消费者提供了满足其需求的空间、时间和服务。 P15（一级）需求：欲望 支付能力空间：满意消费者需求的建筑物、构筑物及设备设施服务：售前、售中、售后时间：
上册情境题
一、房地产开发所创造的价值主要体现在为消费者提供了满足其需求的空间、时间和服务。 P15（一级）
需求：欲望 支付能力
空间：满意消费者需求的建筑物、构筑物及设备设施
服务：售前、售中、售后
时间：1）满足市场时机的把握；2）满足消费者需求的及时性；3）土地使用年限/产权时间；4）使用寿命及时间节点上的评估价格 重点解释时间
下册技能考点（一级）
第一类：情境题
一、在选择金融合作伙伴时，要考虑一下因素 P153
1、最好选择国际交往信誉好，政府和公众都很信任的较大金融机构合作。
2、有良好的服务质量和办事效率。
3、收费合理，无论是存贷利息、佣金或手续费用等，均能给予优惠待遇。
4、便于资金调动和转移。
结合一条举例
二、房地产企业区别于一般企业的资金来源 有哪些P254
1、房地产抵押贷款
2、售后回租：出售给贷款人，获得全额贷款，其中有回购、续租、租金调整等内容
3、预售资金
4、其他不规范的筹资方式
1）建筑施工企业垫付工程款
2）延期支付土地出让金
3）重复融资
三、银行贷款融资房地产开发项目应满足的条件 P257
1、贷款项目已纳入国家或地方建设开发计划，立项文件合法、完整、真实、有效。
2、贷款所用于的项目已经取得《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》。
3、贷款项目实际用途与项目规划相符，符合当地市场的需求，有规范的可行性研究报告，预算报告合理真实。
4、房地产企业计划投入的贷款项目的自有资金比例，规定为保障性住房和普通商品房项目是20，其他项目是30，不低于35（其中经济适用房贷款为30，均指所有者权益额），并于银行贷款先期或同期到位。
5、贷款用途合理，担保方式可接受。
担保方式：保证、抵押、质押及其相结合的担保方式。
贷款用途：一般包括拆迁费、建安费、装修费等费用支出。
6、期限和利率合理。
★贷款期限一般不超过三年，贷款利率按照中国人民银行和贷款银行利率管理规定执行。
四、网络营销概念新特征 P350
1、网络营销特性
网络营销师借助于信息网络技术发展起来的营销。
,1）方便和快捷
2）个性化服务
3）降低营销成本
4）扩展了营销空间，增加了营销机会
5）扩大了营销规模
2、网络营销形式
1）电子商店
2）网络广告
3）网络服务
3、网络营销程序
1）建立网站
（1）申请域名
（2）构建Web 服务器
（3）设计网页
2）经营网站
（1）简洁
（2）互动
（3）速度
（4）恰当的营销定位
第二类：结合实际，举例说明
一、商业地产开发的本质 P423-427
本质一：商业地产是一种社会化开发
本质二：商业地产是一种专业化开发
1）操盘方式专业化
2）开发过程需要专业顾问
（1）专业顾问公司具有资源整合能力
（2）专业顾问公司能够提出专业顾问服务
（3）专业顾问公司能够保证商业设施的合理
3）规划设计需要专业化设计机构
（1）业态和功能的复杂
（2）需求的多样
（3）平面设计的严格
化整为零利于出售；化零为整利于整体出租和管理保证品质，也是设计需要解决的问题。 本质三：商业地产是一种城市化开发
本质四：商业地产是一种价值化开发
牢记1：对商业地产价值认知要深化
牢记2：商业地产的投资目标上应尽快从单纯的地产产品向商业不动产价值提升型产品转变 牢记3：对商业地产回报理解要深化
二、价格的影响因素 P291
1、自身因素
1）区位因素
2）权益因素
,3）实物因素
4）品牌、信誉及物业管理等因素
2、成本因素
3、供求因素
4、环境因素
5、人口因素
6、经济因素
7、社会因素
8、行政因素
9、心理因素
三、土地使用权转让 P128-129
按照《城市房地产管理法》的规定：以出让方式和划拨方式取得的土地使用权，都可以向开发投资者转让。
1、以出让方式取得的土地使用权的转让
以出让方式取得土地使用权的地块，在其使用人缴付全部出让金取得土地使用权证并对其进行了一定程度的开发之后，可向有意投资的开发企业转让。
所谓一定程度的开发，按《城市房地产管理法》的规定，是指属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25以上；属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
在具体工作中的注意点：
1）土地使用权转让时，原土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。权利人不得扩张其权利内容。
2）土地使用权转让，只是对原权利剩余期限的转让。即转让后的土地使用权的使用年限为原出让合同约定的使用年限减去原使用者已经使用年限后的剩余年限。
3）改变原出让合同约定的土地用途的转让，必须取得原出让方和相应的规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议，并调整出让金。用途变更大的，应重新签订出让合同，重新确定出让金数额。
4）转让时，房屋已经建成的，原使用人应持有房屋所有权证书，并先行办理房屋所有权变更登记，然后再凭变更后的房屋所有权证书，申请土地使用权变更登记。
2、以划拨方式取得的土地使用权的转让
四、我国土地储备贷款综合授信额度较大，信用风险也较大 P 271
银行土地开发贷款面临四方面的风险。
1、土地储备中心资产负债率较高。 房地产开发资金过分依赖银行贷款
2、银行难以对土地储备中心进行有效监管。 土地储备制度不完善
3、银行向土地整理储备中心发放的贷款没有有效的担保措施。 个人消费贷款的发展存在违约风险
4、土地储备中心的运营风险 经营行为不科学、不理性、不规范
市场、资金、土地三要素，资金是核心