互联网房地产市场浅析

互联网房地产市场浅析农佳捷一、概述 . ................................................................................

互联网房地产市场浅析

农佳捷

一、概述 . .................................................................................................................................................... 1

二、美国的房地产网站 ........................................................................................................................ 2

三、中国的在线房地产市场 . .............................................................................................................. 9

四、Q 房网的独立分析 ..................................................................................................................... 11

五、总结 . ................................................................................................................................................. 12

著名的天使投资人，小米手机的创始人雷军曾经说过，他用了四十年的时间终于弄明白了一个道理，就是凡事应当顺势而为。如果说商业活动有什么趋势的话，那么互联网对商业活动的改造或者说是对商业的革命必定是其中一个。马云说，没有什么是互联网做不了的。他的余额宝一经推出，就在短短的几个月内，疯狂吸金556亿，业界为之哗然。金融互联网开始向互联网金融大步迈进。房地产行业，作为传统行业，也必然遭遇互联网的颠覆，我们唯一该做的，就是拥抱互联网，迎接新变化。

一、概述

美国与中国房地产市场环境的不同，决定了中美两国互联网房地产市场的不同。中国的互联网房地产大致可以分为三种类别：门户网站 房产专栏；专业房地产网站；分类信息 房产栏目；美国的互联网房地产基本上为专业房地产网站。这是源于美国有一个统一的房源共享系统MLS ，每个房产经纪都会将自己的房源信息上

传到这个系统之中，上市的房产都可以在这个系统中查到，非常的透明；而中国的房源信息则比较混乱，没有统一的房源系统，各个经纪自己卖自己的房子，同业公司基本上没有或者很少共享。

基于这种情况美国的在线房产市场笔者选择两家最有代表性的网站进行分析；中国的在线房产市场在按照类别各选一种类型的典型网站进行简要分析。选择网站的依据是网站排名比较前，影响力比较大的网站。分别通过注册，搜索，发布信息来考察这些网站，分析的侧重点在于这些网站的使用体验。

二、美国的房地产网站

(一) 、realtor.com

1、网站简介

realtor.com 是美国房地产协会官方网站，汇集了全美房产经济人的房源信息，是美国最大的在线房地产网站，提供全球37个国家的房地产信息。

2、网站栏目

realtor.com主要提供出售房产搜索、出租房产搜索、地产搜索三大栏目

3、网站用户

1）个人用户

仅提供信息搜索服务，

2）房产经纪人

提供信息搜索和信息发布服务

4、搜索功能

提供标准搜索、地图搜索、高级搜索；其中标准搜索提供按城市、州名、邮政编码定位，按照价格区间、卧室数量、浴室数量查找；地图搜索，直接可以在在线地图上查找房产；高级搜索提供更为丰富的可选项

5、信息发布

仅有房产经纪人才可以发布信息，房产经纪人注册需要提供姓名、公司名、拥有的房源信息数量等，提交给网站审核之后，方能发布信息

6、找房流程

用户根据自定义的标准查到比较心仪的房产后，可以给出售/出租该房产的经纪人留言并留下电邮、电话等，方便由房产经纪人联系。一般房产的业主不会自己将房产信息发布出来，会交由专业的房产经纪发布。

7、网站分析

优势：

1）房源信息丰富

源于统一的MLS 房源信息，该网站涵盖全球37个国家的数百万条信息

2）提供标准化的房产详情

每个房源信息均包含标准的属性，基本包含了用户房产的所有信息

3）多种搜索方式

除了提供传统的关键字搜索外，还提供了地图搜索，方便用户直观的查找信息，同时提供了列表信息的排序功能

4）多语种支持

提供包括英文在内的7种语言，方便不同语种的人 劣势：

1）功能比较单一

除了信息搜索之外，没能提供其他更多的决策信息，比如房价的变化趋势，房屋的比较功能等

2）信息比较单一

仅包含房地产信息，没能提供经纪人信息、房地产资讯、用户交流社区等（这也许与美国是诚信体系比较健全的国家有关）

3）无法提供个性化的服务

没有针对个人用户的会员系统，无法提供个性化的服务

（二）Zillow.com

1、网站简介

美国的大型在线房地产网站，定位于为客户提供一系列有效的工具，以便于帮助客户做出关于购房、租房及贷款的明智的决策。

2、网站栏目

该网站功能很丰富，但是栏目却制作得很简洁，主要栏目包括房屋搜索，出租屋搜索，房贷利率，问答社区，挖一挖（可以欣赏房产的美图，并赞它），寻找经纪人，本地信息及更多（网站帮助，房地产建议，开放接口，可视化搜索，房地产报告，电视广告，博客等）

3、网站用户

1）房产买家

a在任意区域进行房屋的搜索，可以按照价格区间，卧室数，浴室数等进行选择；

b使用房屋比较功能进行多个房产的比较

c邮件通知，当有满足要求的房产是，系统自动发送邮件通知买家

d周边信息，了解房产周边的环境，包括学校，邻居的情况

e特价房产，有网站提供的特价房产

f房贷搜索，包含美国各大银行的房贷利率情况 g寻找房产经纪

h社区讨论

i从开始到结束的一条龙服务指南

2）房产卖家

a通过房产评估程序帮助卖家制定合理的价格 b列表展示，当买家搜索时，展示出来 c可以打广告促销

d可以发布出租信息

e寻找经纪人

f可以匿名的形式发布房产信息，以测试买家的反应，可以随时修改房产价格

g社区讨论

h交易的一条龙服务指南

3）房产业主

a房产估值，该网站提供一种专利的算法来测量房产的估值，供参考定价

b修改房产信息

c每月获取您关注的房产的报告

d 将房产出售/出租

e房屋贷款利率

f匿名询价

g挖一挖，欣赏别人房屋的图片

h社区服务及交易指南

4）租客

a 房产出租

b 租金的估算，该网站提供一种有专利的租金估算工具，供参考租金

c 比较租房和按揭贷款，网站提供同一地区的租房及按揭贷款之比较，帮助做出是租房还是买房的决定 d 房产的周边信息

e 搜索订阅服务

g 社区服务

5）房产经纪人

a 提交房源信息，可通过手动输入，或者通过feed 自动更新

b 在房源上进行有偿的推广，比如在房源上加上自己的特殊标识

c 在网站社区建立自己的档案，并与潜在的客户交流，推荐自己

d 使用免费的推广工具，包括嵌入信息到博客，API 服务，网站提供的房产报告，推广的传单，房贷小工具，免费的二级域名等

4、搜索功能

Zillow.com的搜索功能可谓相当的灵活，地图搜索和列表搜索同时出现在页面之中，极大的方便用户使用。在地图搜索可以按区域搜索，直接点击地图上标注的点，就可以看到该房产的详细信息了，出了放大/搜索，查找

房产之外，还可以圈定某个区域进行查找，同时特别贴心的标注出周围学校信息。其中出售/预售(新房)/出租/最近售出由不同颜色的标识组成，方便用户查找。 列表搜索包含常见的搜索功能，同时包含各种排序功能。在搜索的同时，就可以完成搜索邮件订阅功能，方便用户掌握最新的，符合要求的信息。

5、信息发布

Zillow.com提供了三种信息发布功能，post for sale, post for rent ,make me move，发布信息的过程也比较简洁，注册并登陆后，输入房产的位置信息，房产的基本描述，添加房产照片（支持拖拽添加）之后就可以发布了，如果加入其高级会员计划，发布的信息排名将会比较靠前了。其中比较有意思的是MAKE ME MOVE功能，它提供一种匿名的信息发布方式，卖家可以借此来试探买家的购买低价，并且MAKE ME MOVE发布的信息价格是可以随时修改的。

6、找房流程

可以直接通过地图搜索或者列表搜索，与房产经纪取得联系，也可以直接与房地产经纪联系

7网站分析

优势：

1) 功能强大

网站提供房源搜索、地图搜索、多视角查看（街景，45度鸟瞰，卫星图），房价评估、房贷搜索、房屋图片欣赏（挖一挖）等各种丰富的功能，基本上涵盖了购房/租房的各种需要

2）增强了社区服务

Zillow.com的社区非常的活跃，很多用户在上面进行交流，增加了网站的粘性，同时很有特点的挖一挖，既可以让客户观看的美丽的图片，也可以间接的促成交易。

3）房产经纪档案

增加了房产经纪人的档案，包括接受其服务的用户对经纪人的评价信息，使经纪人优胜劣汰，促进经纪人更好的服务

4）详尽的房产决策信息

正如该网站的定位所言，该网站提供了一系列的决策信息，包括房价的变化趋势图，房贷利率的走势，房产的估值，租金与月供的比较等，有效的帮助用户进行决策

5）个性化的服务

各种搜索订阅和房产信息报告，根据用户的定制由系统自动提供给用户，用户能在第一时间获得自己需要的信息。

劣势：

1）房源信息不够丰富

由于realtor.com 的半官方背景，Zillow.com 的房源信息未及其丰富，同时服务仅限于美国国美的房地产

2)没提供多语言的选项

未能提供多语言的选项

除了上述网站，美国的在线还有rentals.com

realestate.com 等网站，基本特征都是专业性比较强，售房/租房的周边信息全

三、中国的在线房地产市场

中国的在线房地产市场类型相对美国市场要复杂一些，包括门户网站 房产专栏型，如新浪房产、腾讯房产，网易房产；分类信息 房产专题，如58同城，赶集网；专业房地产网站，如搜房网，安居客，Q 房网等，其他垂直房产网，如各地方的房地产门户，海外置业网站，如居外网；由于篇幅的关系，仅作简要分析

（一）搜房网

优势：

1）信息量大

搜房网起步比较早，信息量比较大，网站上的房源信息，各种房产报告信息种类庞多，数量巨大

2）各种工具比较齐全

房贷计算、房产比较、社区论坛、博客视频、装修信息，网上店铺、手机搜房、搜房帮、新房帮等非常的多

3）各类信息相对齐全

房产信息除了自身的信息还涵盖了周边的交通、学校、医院、环境等信息

4）整合社区

整合了社区的功能，添加了装修模块，初步实现后向一体化

5）经纪人认证信息

具有经纪人认证信息系统，提供比较客观的认证信息。

劣势：

1）信息太多，多而不当

搜房网最大的优势是信息多，最大的劣势也是信息太多。各栏目各版块各功能没有互相配合，反而一拥而上的分散用户的注意力

2）排版混乱，广告过多

首页充满各种闪烁的广告，晃得人眼花，横幅广告过多，非常影响用户体验

3）房源信息真实性

（二）赶集网

优势:

1) 操作简洁，使用方便

信息的检索和发布比较简洁，使用起来比较方便，信息的组成显得比较有层次，用户体验度好

2）配备了专门的在线沟通工具

配置专门的在线聊天工具，使得客户与房产经纪可以直接在线沟通

3）提供放心房计划

提供放心房计划，确保房源的真实性

劣势

1）竞价排名劣势

在该网站中，竞价排名的产品有五行，五行占据屏幕的85以上，几乎整页都是广告信息，同时没有注明是广告信息，误导用户点击。

2）搜索方式单一

搜索方式仅有条件列表搜索，没有充分利用GIS 系统，使得网站的可视性不高